Equipo Nizkor - Todo lo que no sea construir vivienda pública social está distinado al fracaso.

Este martes se anunciaba a bombo y platillo que, tras 12 meses de arduas negociaciones y con ocho meses de retraso, el PSOE y Podemos habían llegado a un acuerdo -“histórico”, según informaron- para aprobar la Ley del Alquiler. Por fin había llegado una medida ambiciosa para controlar el mercado, bajar los precios y arreglar el problema de la vivienda en España. Por fin un gobierno se iba a atrever a poner a raya a los grandes propietarios y los temidos “fondos buitres”. Por fin los jóvenes se iban a poder emancipar y ser felices.

El gobierno se apresuró a cantar las bienaventuranzas de su propuesta estrella. Un dechado de buenas intenciones que, sin embargo, implicaba un pequeño problema que, por supuesto, no iban a reconocer: que la batería de propuestas, lejos de solucionar la situación actual, puede empeorarla. Y mucho. Veamos por qué.

1. Sí, el problema es muy grave

Nadie duda de que el precio de la vivienda, sobre todo del alquiler, es un gran problema en España. En tan sólo un lustro, del 2015 al 2020, el precio se dobló: según un informe de un portal inmobiliario, creció un 52% de media en toda España, aunque en algunas comunidades autónomas, como Cataluña o la Comunidad Valenciana, la subida fue incluso más pronunciada (60% y 68%, respectivamente).

Traducido en números, esto significa que, si por una vivienda de unos 80 metros cuadrados se pagaba de media en el 2015 unos 568 euros, en el 2020 se paga por la misma 852. Y esto, insistimos, es tan sólo la media. Buscar algo por menos de 900 euros en ciudades como Barcelona es prácticamente imposible y eso que con la pandemia bajaron algo los precios. El Independiente calculó lo que cuestan ahora los precios en la Ciudad Condal y el resultado dio que, en tan sólo tres distritos de la ciudad, en Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó -zonas todas ellas tradicionalmente humildes- se podía encontrar un piso de 70 metros cuadrados por algo menos de 900 euros.

Si nos fijamos en la situación de los jóvenes, la realidad es incluso más dolorosa. Para empezar, España está en el puesto número uno de toda la OCDE en paro juvenil. El 42% de nuestros jóvenes no trabajan, mientras que en Grecia el porcentaje es del 34,2% y en Italia, del 33,7%. Para estos jóvenes, la idea de poder emanciparse es, sencillamente, una quimera.

Pero es más: según un informe del Consejo de Juventud de España (con datos del 2020), muchos jóvenes que sí trabajan no podrían alquilar en solitario en comunidades como Cataluña o Baleares ni destinando todo su salario mensual.

2. El diagnóstico es erróneo

Uno de los escollos de la nueva Ley del Alquiler que propone el gobierno es que parte de un diagnóstico erróneo. Según Podemos, el principal problema del mercado del alquiler en España es que hay unos pocos propietarios egoístas que manipulan el mercado por pura codicia. Según su relato, hay unos “fondos buitre” que se han hecho demasiado fuertes últimamente, están comprando todo el día viviendas y se dedican a chantajear a los inquilinos para que paguen rentas imposibles, por lo que es urgente castigar a estos “grandes propietarios”. ¿Sencillo, verdad?

No lo es en absoluto. Es verdad que los llamados popularmente “fondos buitres” han incrementado más que notablemente su presencia en el mercado inmobiliario en los últimos años. Según un informe del Banco de España del año 2020, tan sólo entre “el 2013 y el 2019 el número de SOCIMI registradas ha aumentado de 2 a 90”. El crecimiento de su volumen de activos inmobiliarios “se ha ampliado desde los 100 millones de euros en 2013 a los 46.000 millones de euros en 2019”.

Dicho así, parece que Podemos tendría razón. El problema, sin embargo, es que los fondos buitres no suelen comprar pisos. Según el informe citado, “a finales del 2019, un 82% de la cartera de las SOCIMI españolas estaba invertido en hoteles, oficinas, locales, centros comerciales y centros logísticos”. Es decir, las viviendas sólo representaban el 11,2% de sus activos.

En otras palabras: el parque de viviendas que tienen los “fondos buitre” sólo representa el 0,1% del parque total de viviendas en propiedad de las familias y tan sólo el 1% de viviendas en alquiler. Es decir, es imposible que las SOCIMI o los fondos buitres tengan la suficiente presencia en el mercado de alquiler como para alterar los precios substancialmente.

3. Es un problema de oferta

Si los fondos buitres no son el problema, ¿cuál es? Hay que empezar diciendo que el mercado inmobiliario es extremadamente complejo, pero que la causa principal de nuestra situación es la falta de oferta. Es decir, no hay pisos suficientes en alquiler para cubrir la demanda. Y mucho menos pisos de alquiler social.

Que la vivienda de protección oficial es un problema enorme en nuestro país es obvio. Mientras que en Europa de media hay 4 viviendas sociales por cada 100 habitantes (y en los Países Bajos es de 12 y en Francia es de 7,5), en España no llega a alcanzar ni el 1%.

La situación del alquiler social es incluso más dramática. España tan sólo cuenta con un parque aproximado de 290.000 viviendas públicas de alquiler. Es decir, tan sólo el 1,6% de los hogares disfrutan de ellas. Para ponerlo en perspectiva: la media de la Unión Europea es del 9,3%.

Insistimos: es un problema de oferta. Y para aliviarla, lo primero que habría que hacer es construir vivienda social.

4. ¿Funcionan los controles de precios para controlar el alquiler?

Es el principal argumento de Podemos: si los alquileres están altos, sólo hay que fijarlos por decreto o, en su defecto, obligar a los propietarios a bajarlos. Al fin y al cabo, así lo han hecho ciudades como Berlín o Londres. ¿Parece lógico, verdad? Pues no lo es en absoluto.

Que muchas ciudades europeas se hayan puesto a controlar precios por decreto lo único que quiere decir es que media Europa tiene políticos tan cortoplacistas como los nuestros. Nada más. Porque bajar los precios, lo que se dice bajar los precios no lo ha conseguido ninguna ciudad con semejantes medidas. Más bien al contrario: las políticas de control de precios del alquiler han sido generalmente un desastre y han tenido consecuencias horrendas para las ciudades. No por nada un economista sueco, el socialdemócrata Assar Lindbeck, afirmó que “aparte de un bombardeo, el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir ciudades”.

5. Ya lo hizo Franco

Pero no hay que irse hasta Suecia. Miremos el propio caso de España. Aunque muchos no se lo crean, en los años cincuenta la mayoría de las familias en este país vivían de alquiler. Pero llegó la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 1954 y, una década más tarde, en 1964, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sí, ambas aprobadas durante la dictadura de Franco. Grosso modo, estas leyes impedían actualizar las rentas y obligaba a prorrogar de forma indefinida los contratos de alquiler.

Básicamente, lo que provocaron estas leyes es que desapareciera básicamente el mercado de alquiler (no salía rentable poner el piso en alquiler) y, sobre todo, a largo plazo se aceleró la degradación de los edificios. La explicación es sencilla: si no se iba a atraer nuevos inquilinos, no era necesario introducir cambios o actualizar las instalaciones, por lo que la degradación de barrios enteros fue un hecho tristemente constatable con el tiempo.

Muchos pensarán que la España franquista presentaba particularidades que no se pueden comparar. Pero tampoco es un argumento válido, porque en muchas ciudades de Estados Unidos pasó algo parecido. Nueva York es el caso paradigmático.

6. Aparte, la propuesta del gobierno sólo afecta a una pequeña parte del mercado del alquiler<

Aparte de todas las críticas que hemos hecho hasta ahora hay que sumarle otra muy importante: que la propuesta de ley es un fiasco incluso desde los ojos de la izquierda. Básicamente porque propone que se retiren los privilegios fiscales a “grandes propietarios” (es decir, los que tengan más de diez viviendas y estén constituidos en empresas). Pero sólo a los grandes propietarios que actúen dentro de “zonas tensionadas”. ¿Y cuáles son estas zonas? Pues serán las que el gobierno decrete en función de lo que le pidan las autonomías. Es decir: una comunidad autónoma podrá determinar que en una determinada zona los alquileres son excesivamente altos y le pedirá al gobierno que la declare “zonas de mercado de alquiler tensionado”.

La primera cuestión es que, en España, tan sólo el 5% de los pisos y casas de alquiler son propiedad de grandes propietarios constituidos en empresas. Además, si un “gran propietario” opera fuera de esas “zonas tensionadas” no tendrá nada que temer. Ni tampoco le pasará nada si opera en una comunidad autónoma donde el gobierno regional sea más que reticente a pedir nada al gobierno central. Por tanto, la incidencia de la medida del gobierno en el mercado del alquiler será prácticamente nula.

7. ¿Y el bono joven?

Además del cacareado control de precios de los alquileres, el gobierno también ha anunciado un bono joven de 250 euros mensuales para jóvenes de 18 y 35 años y con ingresos inferiores a 23.725 euros. Pero, y aquí aparece el quid, esta ayuda sólo se dará si los jóvenes trabajan (véanse las cifras de paro juvenil que hemos detallado antes) y los contratos de alquiler no superen, en principio, los 600 euros mensuales o los 900 en algunos casos (lo cual en ciudades como Barcelona o Madrid es prácticamente imposible).

8. ¿Qué pasará cuando se aplique la Ley?

Por todo lo que hemos relatado hasta ahora, la Ley seguramente no tendrá ningún impacto en el control de precios de alquiler y éstos seguirán subiendo. Tampoco se beneficiarán los jóvenes; en realidad, podrían salir bastante perjudicados.

En realidad, todo lo que no sea construir vivienda pública social servirá para bastante poco para controlar uno de los principales problemas que tenemos hoy en España.

10oct21

Todo lo que no sea construir vivienda pública social está distinado al fracaso

[Fuente: Por Ana Polo Alonso, El Independiente, Madrid, 10oct21]

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